土地に関するQ&A


Q1　田・畑をやめて駐車場にしたいのですが、必要な登記は何ですか？

土地の用途を変更すると１ヶ月以内に地目の変更をしなければなりません。この場合、現在の地目である「田」または「畑」から「駐車場（登記用語で雑種地）」に変更することを要します。ただし、自分の土地だからといって田や畑の場合には何をしても良い訳ではありません。事前に各市町村役場の農業委員会に駐車場にしたい旨の届け出をしましょう。


Q2　お隣さんから土地の境界確認を求められたのですが、どうすれば良いですか？

土地の境界はお互いの財産です。あなたの財産を守るためにもぜひ協力しましょう。お互いの境界が無事確認できれば、このとき境界確認書を取り交わしましょう。また、境界標が損壊・亡失している等でお隣との境界が不明の場合には、土地家屋調査士が法務局に備え付けられている地積測量図などを元に調査・測量し、境界標を現地に復元します。境界はあなたの代で消滅することはありません。お子さんまたは孫、ひ孫と境界線はずっと生き続けます。境界紛争防止のためにぜひ協力願います。


Q3　土地の一部を隣の方に売りたいのですが、どのようにしたら良いですか？

その土地が現在どのような状態かを調べなければなりません。１つの土地と思われていても、筆数が２筆以上あることも多いのです。通常は土地家屋調査士に依頼してその土地の境界を確定し、その後に測量した上で土地の分筆登記を行います。分筆登記が終われば隣の方への売却となります。


Q4　亡父親の土地を兄弟で分けたいのですが、どうすれば良いですか？

この場合は相続が関係しますが、通常は亡父親の相続人全員から分筆登記を申請します。遺産分割協議書に基づいて分筆した土地は、その後、個々の名義になるように所有権の移転登記を申請することになります。ただし、今回のような場合には相続が関係しますので、あわせて司法書士に相談することをお勧めします。


Q5　地籍図と土地所在図の違いは何ですか？

地籍図とは、土地における地籍の明確化を図る目的で、土地について所在、地番、地目及び境界の調査と、登記簿に記載された所有者に関する確認、並びに境界の測量及び地籍に関する測定を行い、その調査の結果に基づいて作成された地図です。土地所在図とは、土地の表題登記を申請する際に、地積測量図と共に作成され提出される図面です。例えば、里道や水路のような未登記の土地（国有財産）について国から払い下げを受けた場合で、所有権の保存登記の前提となる土地の表題登記の際に必要となります。また、土地の分筆登記の際にも必要になる場合があります。


Q6　「登記ができる土地」とはどのような土地ですか？

不動産登記法でいう土地とは「日本領土内の私権の目的とすることが認められる地表で、人為的に区画された一定の範囲」をいいます。常時水面下にある土地は、私権の目的とならないので登記はできません。ただし、私権の目的として利用する「池沼」「ため池」は登記が可能です。


建物に関するQ&A


Q1　家を新築したので登記したいと思っているのですが、どのような手続きが必要ですか？

まず土地家屋調査士に建物の表題登記をしてもらうことになります。その際に名義になられる方の住民票（必須）、そして建築確認通知書と工事施工者（大工さん）の建物引渡証明書が手元にあると思いますので用意して下さい。これで表題登記ができます。完了したら次に司法書士さんに所有権の保存登記や抵当権の設定登記などをしてもらうことになります。


Q2　前問で建築確認通知書や工事施工者の建物引渡証明書を用意するとありましたが、２，３０年前に建てた建物でそのような書類もありませんし、大工さんも誰にしてもらったか分かりません。そのような場合でも登記できますか？

もちろん登記できます。この場合、名義になられる方の所有権を証明するものを最低２種類用意しなければなりません。前問のように建築確認通知書、工事施工者の建物引渡証明書もこれに含まれます。これ以外のものでは固定資産税の評価証明書などがこれに当たります。詳しくは土地家屋調査士にお問い合わせください。


Q3　離れや２階部分を増築したのですが、登記は必要ですか？

登記が必要です。建物を増築した場合１ヶ月以内に建物の表題変更登記を申請しなければなりません。この場合も所有権を証明できるものを用意しましょう。


Q4　建物を取り壊したのですが、どのような登記が必要ですか？

建物を取り壊した場合、建物の滅失登記を申請することになります。取り壊しを請け負った業者さんの取り壊した旨の証明書をいただいておきましょう。


Q5　建物を登記するにはどのような要件を満たさなければいけないのですか？

建物の認定基準には、
①土地の定着物であること
②屋根及び周壁またはこれに類するものを有すること
③その目的とする用途に供し得る状態にあること
④取引性を有すること
この４つが主な基準となります。ただし、建物として取り扱われないものもありますので注意が必要です。（例　ガスタンク、機械上に建設した建造物、浮船を利用したものなど）


Q6　自己所有の土地に実際には存在していない建物が登記簿にあります。このような場合どうすれば良いですか？

このような場合、利害関係人（土地所有者等）から建物滅失の申出をすることができます。


Q7　建築確認通知書にある設計とは異なる建物を建ててしまったのですが、登記はできますか？

もちろん登記できます。建物の表題登記は現況主義で登記することになります。しかし、建築確認通知書は所有権証明書の一部となりますので、軽微な変更（屋根の種類等）はそれほど問題にはなりませんが、大規模な変更（外見を変えて部屋を増やした等）は建築確認通知書との同一性が無いと判断される場合がありますので注意が必要です。そして、建築確認通知書以外にも所有権証明書として必要となる書類がありますので、土地家屋調査士にご相談ください。


Q8　建築確認を主人名義で取りました。しかし、私も資金を出していることもあり、登記する際に共有名義にしたいのですが、可能ですか？

可能です。この場合、建築確認申請の際になぜ単独名義にしたのかという上申書を添付しなければなりません。上申書といっても難しくはありませんので、お気軽に土地家屋調査士にご相談ください。